中梁控股2016年亏损2.70亿元-建平新闻
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房地产市场-中梁控股2016年亏损2.70亿元

骑手撞上劳斯莱斯

地產融資監管升級對於房地產企業而言,高周轉的背後往往是高負債,確保資金端的安全是重中之重。數據顯示,2016年-2018年,中梁控股流動負債總額分別為351.35億元、796.81億元和1484.49億元。公司未償銀行貸款及其他借款總額分別為202.27億元、244.76億元和270.05億元,融資平均實際利率分別為9.4%、7.9%和9.9%。

光大證券則指出,展望今年全年,房地產需求端流動性收緊疊加價格預期管理,預計一二線將回歸溫和復蘇的軌道,隨着房價預期調整向低線城市擴散,以及棚改力度減弱的影響持續顯現,三四線城市後續或存較明顯的降速壓力。三四線城市房地產市場的降溫以及棚改紅利的逐漸消失,將給中梁控股的銷售帶來多大的影響,未來仍然有待進一步觀察。

從當前政策層面來看,我國房地產正面臨融資端持續收緊的局面。今年5月17日銀保監會出台23號文,釋放房地產信託業務降溫的信號;5月31日,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道;6月13日,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高槓桿與房地產過度融資的風險與問題;6月,融資收緊範圍逐漸擴大,交易商協會通過窗口指導,暫緩部分地產商銀行間市場的發債融資計劃,避免過度融資;7月12日,國家發改委發佈通知,要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,融資用途受限。地產融資調控不斷升級,政策進一步收緊。

中梁香港上市7月16日,中梁控股集團有限公司(2772.HK,以下簡稱「中梁控股」)成功登陸香港聯交所,成為年內第三家登陸資本市場的內地房企,也是其中資產和規模最大的一家。根據招股書,中梁控股是中國一家快速發展的大型綜合房地產開發商,根植于長三角經濟區,布局全國,按綜合開發能力計,該公司自2014年以來已連續六年獲中國房地產Top10研究組評為中國房地產百強企業。

三年時間,銷售額從百余億到過千億,以黑馬之姿快速闖入房企千億陣營的中梁控股日前成功在香港上市。然而,三四線城市房地產市場的降溫、融資端特別是信託融資和海外發債的收緊,正在考驗這家房企上市后的走向。

目前,中梁控股的絕大多數項目位於三四線城市以及一二線周邊城市。招股書顯示,2016-2018年,中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地,其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市。與之對應,近三年土地儲備分別是770萬平方米、1900萬平方米、3640萬平方米。截至2019年3月底,中梁土儲規劃總建築面積為3890萬平方米,其中,以浙江、江蘇、安徽為主要市場的長三角佔37.9%。

從上市后的表現來看,中梁控股表現穩中有升。上市首日,中梁控股最高上漲至6.22港元,收盤價5.95港元,漲幅7.21%,截至7月15日收盤,中梁控股收報於6.13港元,較發行價格累計上漲了10.45%。上市次日,中梁控股為海通國際覆蓋,該行認為公司發展速度快,未來收入確定性較強,財務穩健,融資成本有望進一步下降,目標價為9.70港元/股。

中信建投證券指出,近期地產融資調控不斷升級,政策進一步收緊,預計下半年土地市場或將降溫。6月份房地產信託仍為發行主力,監管升級業務降溫勢在必行。方正證券也指出,目前融資環境不斷收緊,使得開發商在經營決策中更注重拿地與現金流之間的平衡。

從發行情況來看,中梁控股原定招股價範圍為每股5.2-6.68港元,全球發售5.3億股,預計募集資金27.56億至35.4億港元。而最終發行價為5.55港元/股,全球募集股數超出計劃基礎發行的31.77%(最終認購香港公開發售為5331萬股,為計劃發行的1.01倍,國際發售6.45億股,為計劃發行的1.35倍),總募資凈額為27.73億港元。最終發行價和募資凈額處於原定招股價預期的區間下限。

高周轉下的快速崛起從披露的財務數據來看,從2016年到2018年,中梁控股以黑馬之姿崛起。招股說明書顯示,2016-2018年,中梁控股營業收入分別為29.25億元、140.26億元和302.15億元,年複合增長率高達221.4%。其銷售額分別為190億元、649億元和1015億元,年複合增長率達到了78%。2019年前4個月,中梁控股銷售額為377億元。從利潤規模來看,中梁控股2016年虧損2.70億元,2017年和2018年則分別實現凈利潤4.97億元和25.26億元。中梁控股執行董事兼首席執行官黃春雷則表示,公司今年的銷售目標約1300億,預計下半年的資金環境會收緊,反映到土地市場價格可能有所下降,這種情況下中梁可能會更多投資二線城市,但具體還要看政策落地情況。

資料顯示,中梁控股的融資主要來自信託及資管類等渠道。截至2018年底,中梁控股的信託融資及資產管理安排融資合計佔全部融資的58%,相關融資成本較高。截至2018年底,中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還,總額達到147億元,占借款總額約54.5%。中梁控股的招股書顯示,2015年、2016年中梁凈負債率分別是1335%、1790%,2017年、2018年陡然降至339%、58%。

從擴張路徑來看,中梁控股抓住了2016年三四線城市去庫存和棚改的紅利,通過高周轉的模式進行了快速擴張。中梁控股在業界有「小碧桂園」之稱,其打法和碧桂園高周轉策略相似,採納「快速資金周轉發展模式及使用標準化房地產開發模塊及程序」。據媒體報道,中梁控股還曾在公司內部提出了「456」模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。中梁控股則在招股書中表示,其「阿米巴生態系統」將大的業務集團分成若干小業務組織,從而實現快速扁平化複製和擴張,十分適合房地產開發業務可複製性高的特點。從2016年底到2018年底,中梁控股境內附屬公司從223家增至839家,僱員人數從2100人增至1.25萬人。

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