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提升竞争-使美的置业的项目产品和行业竞品形成差异化的竞争能力

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良好的業績背後是公司合理的城市布局。上半年的銷售總額中,(新)一線、二線、三線和四線城市合約銷售額貢獻佔比分別為24%、44%、27%和5%;長三角、長江中游、華北、西南和珠三角合約銷售額貢獻佔比分別為35%、19%、12%、15%和19%。

據摩根大通研報,該行首予美的置業「增持」評級。研報表示,美的置業2018至2021年核心盈利年均複合增長率料達37%,高於同行業20%的均值。另外,報告還指出美的置業抗風險能力強,其平均融資成本5.9%,低於中小型開發商6.8%的均值。

總體上,美的置業將統籌推進建築工業化與智能產業化,一方面整合裝配式建築設計、建造、生產全產業鏈,另一方面完善智能家居產業鏈布局。打通實現「一主兩翼」縱向一體發展,賦能主業發展,使美的置業的項目產品和行業競品形成差異化的競爭能力。

截至期末,美的置業凈負債為95.6%,較年初的97.4%下降1.8個百分點;現金及銀行存款為278億元,尚未動用的銀行授信額度為621億元。現金與短債比由報告期初的1.60提高至2.42,較2018年末提升0.82,足以覆蓋短期債務,比YH50房企的平均現金短債比略勝一籌,短期償債能力顯著提升。

因此,下半年城市布局的總體策略是,一線城市機會性拿地,重點在二線和省會城市拿地,精選布局三線,謹慎甚至基本不會進入新的四線城市。

在房地產市場波動加劇的2019年,房企銷售增速普遍放緩,但規模競爭依然上演;30家,遠遠不是千億房企的終極數字,不少房企在這一年,仍有可能躋身千億俱樂部。

秉承美的製造業基因,美的置業成立了智慧生活研究院和建築產品研究院,圍繞智慧和綠色這兩大未來趨勢,布局了智慧家居、建築工業化、商業、文旅、產城運營等多元產業。

美的置業認為,2019年上半年 , 房地產行業銷售金額較2018年同期增速放緩,但整體規模仍在上漲。房地產告別單純依靠規模增長的時代,競爭邏輯生變,更加考驗房企精細化管理能力,提質增效、 強化內生增長動力,成為在綜合競爭中佔據有利地位的前提。

為完成年初設定的千億目標,美的置業全年加速去化。由於推貨量更集中於下半年,預計下半年的銷售將遠大於上半年。

郝恆樂表示,房企未來還是回歸到根本,通過產品力和服務力的打造,為客戶帶來增值,然後實現公司產品的溢價。

美的置業管理層表示,未來公司還將聚焦潛力發展區域和城市進行深耕布局,不斷優化土儲結構和城市布局,提升戰略縱深和穿越周期的能力。

2018-2019年美的置業致力於實現智慧家居交付量3萬套,超過200個項目落地,布局了55個城市。

上半年,美的置業新增地塊46個,主要集中在長三角、珠三角、長江中游,新增項目以一線、二線和強三線城市為主。新進上海、杭州、天津、武漢等一線、新一線城市。

期內,美的置業實現營業收入約142億元,同比上升33%;毛利同比上升35%至51億元;核心凈利潤同比上升28%,約為19億元;毛利率和凈利率分別為35.9%、13.3%。

另外,美的置業的融資成本持續維持在合理區間內,報告期內加權平均融資利率為5.95%,新增借款平均利率為5.84%。

隨着房地產行業告別黃金時代,開發業務規模見頂,布局多元化,植入產業,培養經營能力,提升產品價值成為新的盈利增長點。

此外,受益於布局城市的等級提升,美的置業銷售均價較2018年同期增加2%至10428.6元/平方米。

根據克而瑞發佈的《2018年286城房地產投資前景研究報告》,美的置業在城市投資前景TOP50中的布局城市達到26個,與同等規模的房企相比,布局城市等級的優勢較為明顯。

「下半年融資成本有信心持續改善」,美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示,隨着公司上半年償還了大部分信託資金,下半年的融資成本將持續優化。

在提升產品力方面,美的置業以裝配式和智能化為抓手,通過升級品質和服務,形成產品的競爭優勢,幫助提升售價和去化率。

美的置業還成立了產業發展事業部,加大產業地產與舊區改造的投入力度。目前美的置業已成功獲取了佛山順德錦綸廠舊改項目,同時還涉及昆明和貴陽等地的項目,預計今年可以釋放100多萬平方米土地儲備。

提升城市布局與產品力作為一家尚在上升中的房企,高質量增長仍是美的置業追求的主要目標,加大土地儲備的動作必不可少。

營運水平提升的同時,在今年行業整體資金面收緊的形勢下,美的置業持續優化債務結構,提高抗風險能力。

來自廣東順德的美的置業,于去年赴港上市后,開啟快速上升之旅。2019年上半年,美的置業實現銷售額約472億元,較2018年同期增長約17%。

億翰智庫報告顯示,隨着長江三角洲一體化上升為國家戰略,粵港澳大灣區利好持續釋放,美的置業前瞻性的核心城市群布局進入收穫期,如長三角經濟區實現合約銷售金額163.4億元,較2018年同期增加26%。

截至2019年6月30日,美的置業總土地儲備面積達5251萬平方米,可售貨值約5500億元,平均拿地成本2677元/平方米。按土儲貨值來看,二線及以上城市佔比達64%,長三角及珠三角佔比分別為30%、24%。

值得一提的是,在智能化業務板塊,美的置業形成了獨有的產業化競爭能力。美的置業從2015年開始推行智慧社區,通過在社區內實現系統全覆蓋,以系統連接智能家居和智能終端產品,打造更加智能、便捷、安全的社區服務。

美的置業執行董事兼產業發展事業部總經理林冬娜補充,產品力的提升,對於產品的溢價和去化提供了很好的支撐,在很多區域會明顯看到,配備了智能化產品的樓盤項目的去化速度,遠高於周邊產品的去化速度,在溢價上也有數個點的提升。

郝恆樂判斷,下半年土地的溢價沒有4-5月那麼高,但熱點城市土地的絕對價格不會出現太大的變化,畢竟相對供應量比較短缺。

問及公司下半年的投資意向,美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂表示,會堅持城市升級的基本策略,在高價值的城市看準時機,堅定不移地進入。

上半年的小陽春過後,樓市走向平淡,行業競爭激烈,優秀的產品力成為競爭的關鍵砝碼。

美的置業高級副總裁徐傳甫表示,今年1000億元銷售目標不變,下半年會加速去化。

營收增長與財務優化8月20日,美的置業在香港舉行上市后的第一個中期業績會,多項營運和財務指標表現亮眼。

報告期內,公司償還了一些成本較高的信託融資,低成本的銀行借款及債券融資的佔比由年初的62%提升至81%;成本較高的信託融資佔比由年初的24%下降至8%;一年內到期有息負債佔比由年初的34%下降至21%。

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