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法院人员-潘菲公司主张其在与杨青二人签订《定金合同》时

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一審法院判決支持了楊青二人的訴訟請求,潘菲公司不服,上訴至上海一中院。

「那這個房子現在是什麼狀態?」

「價錢倒是挺合適的。」楊青二人想買一個屬於自己的小窩,對於銷售介紹的這套房子,兩人確實有些心動。

(文中所涉人名及公司名均為化名)

根據《商品房銷售管理辦法》相關規定,商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價,可見,法律規定的商品房出售計價方法並非只有建築面積一種理解。《合同法》規定,對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常的理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。《定金合同》文本系潘菲公司制定提供,在房屋面積約定不明且雙方無法達成一致的情況下,楊青二人要求解除合同,其原因不可歸責于任何一方。一審法院判定《定金合同》應當解除,已付定金應當返還並無不當。

「那磚頭砌好是不是還有30.51平?」楊青二人追問道。

「那你說的這30.51平是實際到手的面積嗎?」

楊青二人感覺自己上當受騙了,決定解除《定金合同》,要求潘菲公司返還定金。但是潘菲公司同意解除《定金合同》,卻拒絕返還定金,原因是楊青二人自身原因未按時簽訂銷售合同。后因雙方交涉未果,楊青二人遂訴至法院,請求法院判決解除《定金合同》並返還定金。

「這套房子很符合你們的要求,30.51平方米,總價才150萬。性價比特別高,非常合算……」,潘菲公司的銷售人員李斯正滔滔不絕地為楊青和文秀夫妻二人介紹着。

上海一中院遂駁回潘菲公司的上訴,維持原判。

「嗯,沒錯兒。」銷售李斯回答道。

上海一中院認為,潘菲公司在銷售房屋時,應對標的物的詳情履行誠實告知義務,以消弭潛在爭議。潘菲公司主張其在與楊青二人簽訂《定金合同》時,已告知合同條款中的「預測面積」系建築面積而非實際使用面積,但對此未提供充分證據予以證明。

近日,上海市第一中級人民法院審結了一起因「預測面積」引發的定金合同糾紛案,法院認定格式條款提供方敗訴,判決解除《定金合同》,定金返還至購房人。

聽到銷售的回答,楊青二人心想這30.51平應該就是自己能實際使用和居住的面積,很符合自己的預期,價位也能接受,當即就在售樓處簽了《定金合同》,合同載明:「預測面積30.51平方米,總價150萬元,先支付定金10萬用於定購房屋」。

一套房出現多個面積術語支付完定金,楊青二人就回家了,可心裏總有些不放心,決定再確認一下房屋的具體情況。於是二人撥通了銷售李斯的電話,在問到所購房屋面積的時候,銷售這會竟然告訴他們這30.51平是「建築面積」。夫妻二人聽到這就懵了,說好的「到手使用面積」,怎麼就變成了「建築面積」?拿起《定金合同》仔細一看,上邊寫的還是「預測面積」,對頭一回買房的夫妻二人來說,對「到手使用面積」「建築面積」「預測面積」這三個不同的面積術語完全分不清楚。在二人的追問下,銷售告知這實際的到手使用面積可能約為17平。

買新房面積靠「預測「銷售陷阱要警惕

合同提供方需明確房屋面積表述

「牆體是在外面的,所以這30.51平就是你們的使用面積。」

「現在房子剛剛搭了個框架,磚頭都還沒砌。」

二審時,就《定金合同》載明的「預測面積30.51平方米」,楊青二人堅稱銷售人員的行為讓其誤以為是套內建築面積,潘菲公司則表示按照相關法律規定和房屋買賣實踐慣例,房屋系按照建築面積出售,此處應理解為建築面積,且公司銷售人員已經明確告知。

買房對任何一個家庭來說都是件大事,為了穩妥,有時我們會選擇求助於中介公司和銷售人員,以藉助他們來應對這繁雜的購房過程。可萬一所託非人,缺乏了解的購房人陷入如「建築面積」、「套內建築面積」、「預測面積」等文字遊戲,買到的房屋面積與合同約定不符時,該怎麼辦呢?

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